מחירי הדירות עולים בקצב מהיר. בשנת 2021 טפסו המחירים בממוצע ב- 10.5% והצפי שבשנת 2022 יטפסו מחירי הדירות ב-%5 לפחות. סטטיסטיקה עשויה להוביל למסקנות שגויות ולכן צריך להתייחס אליהן בחשדנות ולבחון היטב את הנתונים.
הכלכלן הראשי של משרד האוצר סוקר את העסקאות, שבוצעו בכל הערים במדינה. מסתבר ש- 34% ממוכרי הדירות בדימונה בשנת 2021 מכרו במחירי הפסד כפי שקרה ל- 25% ממוכרי הדירות בעפולה טבריה ונהריה. לעומת זאת באילת ובלוד רק 15% ממוכרי הדירות מכרו אותן בהפסד.
הכלכלן הראשי, מצא שבגוש דן מספר מוכרי הדירות בהפסד היה קטן באופן משמעותי מהפריפריה. המסקנה המתבקשת היא, שהסטטיסטיקה משקפת את מרבית העסקאות אך לא את כולם. לעולם יהיו כאלו שימכרו את דירותיהם בהפסד ראלי.
מספר רב של לקוחות פנו למתכננים הפיננסיים שלנו וביקשו את חוות דעתנו האם לרכוש דירה להשקעה עכשיו ומיד?
מהטעמים הבאים:
מחירי הדירות תמיד עולים!
כדאי שנקנה דירה להשקעה כי גם בשנה הבאה המחירים יעלו!
החלטנו להעמיד למבחן את הטענות ,שמעלים הלקוחות, ולבצע מהלך תאורטי ולבחון מה יקרה אילו קנינו דירה בינואר 2021 ונמכור אותה דצמבר 2022 , לכאורה תזמנו את השוק ורכשנו נכס לפני עליית מחירים משמעותית.
אם כך רכשנו דירה וירטואלית במחיר מיליון ₪ בינואר 2021 ומכרנו אותה במחיר של 1,160,000 ₪ בסוף שנת 2022 כלומר רווח של 16% במשך 24 חודשים ( להזכירכם מדובר בתרחיש דמיוני ). עכשיו נותר לנו לבדוק מה התשואה או הרווח נטו לכל שנה.
ננכה את עלויות המס והרכישה :
– מס הרכישה 8%
– שכ"ט עו"ד 2% (עלות עריכת הסכם גם במכירה וגם בקנייה )
– עלות מתווך 2% ( עלות בקניה ובמכירה ).
– מס רווח הון 4% ( 25% מתוך 16% רווח ריאלי בשנתיים )
מסתבר אם כך שלא זכינו ברווח הון כלשהו. נהנינו מדמי שכירות חודשיים, שמהם צריך לנכות הוצאות תחזוקה וביטוח ועלויות שכ"ט עו"ד בעת עריכת הסכם להשכרת הדירה.
מניסיוננו הרווח לשנה הוא מזערי אחוזים בודדים אם בכלל.
אחד המנועים, שדוחף את המשקיעים לרכוש דירות, קשור בין היתר למיסוי מופחת.
עלייה ראלית במחירי הדירות מחויבת אמנם במס שבח בשיעור 25%, שיעור מס זהה מושת על משקיעים בשוק ההון.
רוכשי דירות נהנים מדמי שכירות הפטורים ממס עד 5,196 ₪ לחודש.
מי שמחזיק מספר דירות והכנסתו הפאסיבית עולה על תקרת הפטור (5196 ₪ לשנת 2021 ) ישלם רק 10% מס סופי. לטעמנו העלאת המס על דמי שכירות לשיעור של 25% יפחית את האטרקטיביות של אחזקת דירה ויגרום למשקיעים להסתלק מהשוק ולפנות דירות לזוגות צעירים.
דרך נוספת להתמודדות עם עליית מחירי הדירות היא בנייה מאסיבית במרכזי הערים לשכירות ארוכת טווח.
בנייה כזו תוריד בהסתברות גבוהה את גובה דמי השכירות ותקטין את הרווחים של רוכשי דירות להשקעה, עד שהאחרונים יעדיפו אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר וימכרו את דירותיהם.
אחזקת דירה עולה כסף ודורשת זמן והתעסקות שאינם נלקחים בחשבון בתמחור האמיתי של התשואה הפנימית (IRR ) והיא מעמידה בספק את כדאיות רכישת הדירה.
כתב : ארז לוי מתכנן פיננסי בכיר CFP
