זוג לקוחות שלנו בני 57 ביקשו מאתנו לבחון: האם כדאי להם לקחת משכנתא כחצי מיליון ₪ בנוסף על ההון העצמי שלהם ולרכוש דירה בחיפה בהזדמנות במיליון ₪ בלבד .
לדבריהם שכר דירה חודשי שמקבל המשכיר היום מגיע ל- 2000 ₪ לחודש, כלומר 2.5% נטו לשנה.
בני הזוג כמו רבים אחרים מבקשים לייצר תזרים נוסף על קצבת הזקנה שלהם לעת פרישתם בעוד עשר שנים, בכוונתם להעביר נכס זה בירושה.
אנחנו בקשנו לבדוק באילו תנאים רכישת הדירה הזו כדאית, כאשר על הפרק מונחת אפשרות של הפקדת ההון העצמי בריבית נטו של 4.5% לשנה באפיק השקעה בטוח ונזיל למשך עשר שנים. במקרה כזה ההון העצמי של בני הזוג יגדל לכדי 777,000 ₪. במידה והינו משתמשים במינוף יכולנו להשיג 5.5% נטו לשנה ואז ההון העצמי היה מטפס לכדי 854000 ₪ – כן זה בהחלט אפשרי .
הנחות שהשתמשנו בהם :
- משכנתא תילקח לעשר שנים ( 120 תשלומים ) עד למועד הפרישה של הבעל בפועל.
- הואיל ומדובר בהלוואה לכל מטרה הריביות שהבנקים דורשים גבוהה, ובכל זאת הנחנו פריים פלוס 1.9% לשנה כלומר 3.5% ריבית שנתית.
- גובה התשלום החודשי (קרן וריבית) בהלוואה לכל מטרה חצי מיליון ₪ ובריבית שנתית 3.5% מגיע לכדי 4929 ₪ לחודש. אם ננכה את התשלום החודשי המתקבל מהשכרת הדירה בגובה 2000 ₪, אזי בני הזוג יצטרכו לשלם מכיסם מידי חודש 2929 ₪.
- בכדי להקל על התחשיב בחרנו להציג חישוב תאורטי בו הלקוחות יחזירו את החוב כולל קרן וריבית רק בעוד עשר שנים. במקרה כזה הזוג יצטרך להחזיר 709000 ₪ . כאשר הוא נהנה מתזרים חיובי של 2000 ₪ לחודש שכ"ד.
- בנוסף הנחנו 11 חודשי תשלום שכירות בלבד, מאחר וכל דירה דורשת תיקונים ותחזוקה מידי חודש לרבות ביטוח, במיוחד דירה ישנה להשכרה.
- התעלמנו מהעובדה, שמדובר בדירה בת 35 שנה. לנו ברור שבתוך עשר שנים הדירה תזדקק להשקעה כספית משמעותית על מנת להחזירה לשוק השכירות.
- הנחנו עלות מס רכישה 8% ועלויות עו"ד ומתווך 1% כל אחד.
המסקנה שלנו היא שבמידה וערך הדירה יעלה מידי שנה ב- 6.56% במשך עשר שנים ובסך הכול ב- 89% ,אזי קיימת אדישות בין רכישת דירה לבין השקעת הכסף באפיקים סולידיים ונזילים לפי 4.5% נטו לשנה. באלטרנטיבה השנייה, כשהכסף מושקע עם מינוף, ערך הדירה צריך לטפס כל שנה ב- 7.7% בעשר שנים הבאות ובסך הכול ב- 110% בכדי שנגלה אדישות בין השקעה בדירה לבין הפקדת חצי מיליון ₪ בחסכון.
(לכל המעוניינים נשלח את החישובים המדויקים במייל נפרד על פי דרישה)
קיימים אפיקי השקעה מגוונים המעניקים תשואות נאות, הרבה יותר מפיקדונות בנקאיים, אתם מוזמנים לפנות אלינו ונספר לכם עליהם.
כתב : ארז לוי מתכנן פיננסי בכיר CFP קבוצת אדר פיננשיא
